Cosa è successo al patrimonio edilizio industriale-artigianale veneto negli ultimi 6 anni (2016/2022)?Rispetto alle 10.600 unità immobiliari produttive inutilizzate in Veneto rilevate da Confartigianato Veneto nel 2016, dalla nostra precedente ricerca, nel 2022 ne stimiamo 9.200, rilevando una contrazione del 13%, pari a circa 1.400 unità immobiliari recuperate e riutilizzate in termini assoluti. Ad oggi, ogni 10 unità produttive, ve ne è una dismessa. A livello di superfici vi sono 18,15 milioni di mq di dismesso, in diminuzione del 16% rispetto alla precedente rilevazione del 2016.
Difficoltosa la riconversione se non ubicato in area produttiva e ad alta connessione stradale. “E’ una buona notizia che in Veneto, ancora uno dei territori più spreconi di suolo in Italia, si siano recuperati circa 3 milioni e mezzo di metri cubi di capannoni dimessi – afferma Roberto Boschetto, presidente di Confartigianato Imprese Veneto-. Un recupero sicuramente agevolato da una crescita del valore aggiunto del settore manifatturiero che, secondo i dati Istat, è cresciuto del 12,9% tra il 2016 e il 2021. Anche se le imprese, secondo i dati Unioncamere, diminuiscono in termini numerici, crescono in modo rilevante gli addetti, +6,8% nel settore industriale e +14,6% nel settore della logistica. Una congiuntura quindi che conferma un cambiamento nella dimensione d’impresa e nel volume della produzione che porta con sé necessità diverse rispetto ad un tempo in termini di spazi, localizzazione ecc. Infatti -prosegue- è stato riconvertito prevalentemente il patrimonio di più grandi dimensioni, di tipologia riconducibile soprattutto al tipico capannone produttivo localizzato in area produttiva propriamente detta e posto in ambito ad alta connessione stradale. Il dismesso rilevato nel territorio al di fuori dagli ambiti produttivi propriamente detti, in contesti rurali, in ambiti impropri o inseriti in ambiti urbani consolidati risulta invece stabile e in alcuni casi in aumento. È evidente la difficoltà di riconvertire tali spazi – spesso di piccole-medie dimensioni, localizzati in ambiti a ridotta accessibilità e spesso inglobati alla residenza – che rappresentano il 41% del patrimonio produttivo inutilizzato ad oggi in Veneto in termini di unità immobiliari (circa 3.400 unità immobiliari produttive sulle 9.200 inutilizzate stimate) e il 30% in termini di superfici (5,3 milioni di mq)”.
Secondo i dati ISPRA e Arpav, la Regione Veneto si attesta ancora al 1° posto per superfici di edifici pro capite con 147 m2 ad abitante (a fronte di una media nazionale di 90 m2 ad abitante) e al 2° posto per incidenza di suolo consumato pari all’11,9% rispetto una media nazionale del 7,1%. Del nuovo suolo consumato irreversibile rilevato nell’anno 2020-2021 pari a 551 ettari, il 59% è da attribuire alla realizzazione di nuovi edifici industriali/produttivi e a spazi di pertinenza quali parcheggi e aree di movimentazioni mezzi. Particolarmente rilevante il peso del settore della logistica e dei trasporti nella produzione di nuovo suolo consumato: +50 ettari nell’ultimo anno disponibile (ma con una punta di 80 ettari nel 2018). Il comparto produttivo e quello logistico risultano i principali driver del consumo di suolo veneto.
Ma che consistenza ha in termini di superfici e immobili, il comparto produttivo del Veneto? – Sono oltre 37.000 le grandi superfici produttive/commerciali stimate su base dati Corine Land Cover, rilevando un peso del 17,2% sulla superficie consumata presente in regione, in costante crescita negli anni (+6,6% di superficie produttive/commerciali negli ultimi 6 anni). Dai dati dello stock catastale dell’Agenzia delle Entrate è possibile rilevare 97.130 unità immobiliari produttive, in crescita di 4.917 unità rispetto al 2016 e pari a +5,3% in termini percentuali. In Veneto ogni impresa attiva manifatturiera ha potenzialmente a disposizione 1,5 unità immobiliari produttive. La crescita dello stock si relaziona alle dinamiche del mercato del comparto. Secondo i dati rilevati dall’osservatorio del mercato immobiliare OMI, le compravendite del settore risultano in crescita esponenziale dal 2016 ad oggi: +53% di transazioni a fronte di valori medi di mercato in diminuzione del 3,1%. In Veneto un capannone nel 2021 vale in media 467 euro/mq a fronte di 482 euro/mq nel 2016.
Cosa manca da riconvertire e quale futuro per tali spazi? La dimensione media del patrimonio produttivo inutilizzato in Veneto è di 1.880 mq che scende a 1.440 mq se si escludono i grandi complessi produttivi. 1 unità immobiliare su 5 di tale patrimonio sarebbe da demolire in quanto inutilizzabile, mentre un 4% risulta incompiuto. Il 77% dell’inutilizzato è afferente alla tipologia del classico capannone, mentre un 20% è riconducibile a manufatti per lo più artigianali. Vi è poi un 3% di grandi plessi produttivi con superfici medie superiori a 10.000 mq. Il 41% di tale patrimonio e posto al di fuori delle aree produttive, in ambiti rurali o in spazi interclusi nei contesti urbani consolidati, poco funzionali ad un uso produttivo.
Quale futuro per questo patrimonio? La consistenza del patrimonio produttivo inutilizzato per tipologia, caratteristiche e localizzazione permette di individuare specifiche politiche di intervento e riconversione. Delle superfici produttive inutilizzate è possibile stimare pari al 24% il patrimonio produttivo inutilizzato che si suppone possa essere reimmesso sul mercato con la medesima funzione e in breve tempo, senza necessità di politiche e iniziative specifiche. 5,7 milioni di mq, pari al 31% dell’inutilizzato, per il loro riuso necessiterebbero di interventi di demolizione, che possono essere così stimati: 1 milioni di mq potrebbero essere avviati a politiche di rinaturalizzazione delle aree, usufruendo della L.R 14/2019 articolo 4 comma 2, in quanto localizzati in aree rurale; 2,6 milioni di mq potrebbero essere oggetto di politiche di rigenerazione urbana, in quanto localizzati in ambiti centrali urbani (mediante l’utilizzo di strumenti diversificati quali PUA, accordi di programma ecc); 2,1 milioni di mq che potrebbero essere oggetto di demolizione e ricostruzione in quanto localizzati in aree produttive. I rimanenti 9,1 milioni di mq potrebbero essere rifunzionalizzati usufruendo della L.R. 14/2017 art. 8, mediante l’utilizzo degli “usi temporanei”, ipotizzando per essi funzioni prevalentemente di welfare, se localizzati in aree produttive, o a vari usi, anche sociali, se localizzati in ambito urbano consolidato.
“Due i risultati principali che ci siamo prefissi con questa nuova indagine – aggiunge Boschetto -: stimare il mercato che sarebbe possibile attivare dalla riconversione di tale patrimonio che risulta essere pari a 7,51 miliardi di euro. Benefici economici che potrebbero attivarsi nell’ipotesi di un pieno e totale riutilizzo di questi immobili e delle relative superfici, ai quali vanno sommati i potenziali benefici sociali (risposte alla domanda di spazi alternativi anche per usi sociali, superfici a disposizione per la sostenibilità energetica, opportunità di nuovi servizi e funzioni per le comunità, incremento della sicurezza e della qualità del contesto urbano) ed ambientali (risparmio di suolo consumato, risparmio di CO2, rinaturalizzazione del suolo ecc) ricavabili a livello locale. In secondo luogo, mettere a disposizione un patrimonio informativo unico che può rappresentare la base utile per far maturare nel sistema delle imprese e nei Comuni maggiore consapevolezza sull’importanza di avviare processi di rigenerazione urbana. L’attenzione sulla pianificazione del territorio è infatti in carico alle Amministrazioni Comunali ma è anche vero che un ruolo importante lo riveste la Regione che può fissare limiti, vincoli ma anche agevolazioni per interventi che riportino a nuova vita edifici dismessi contribuendo così alla riduzione del consumo di suolo. E, proprio da alcuni mesi, la Regione Veneto sta lavorando a un Testo unico dell’edilizia e dell’urbanistica che punta ad un riordino della normativa in materia di urbanistica, edilizia, paesaggio. Il Testo unico si chiamerà “Veneto territorio sostenibile” e a breve sarà oggetto di confronto con gli amministratori pubblici, la Parti Sociali e gli addetti del settore. Siamo convinti che il nostro lavoro potrà avere un ruolo fondamentale come lo ebbe quello del 2017 per la approvazione della legge 14/2017 sul Consumo di Suolo”.
Fonte: Servizio stampa Confartigianato Imprese Veneto
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